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LQ封头人孔利群:关于物流运输问题如何选择 (110P)

2018-07-23 06:14 来源:漳州新闻网

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【房企区块练】“闽系”房企在沪同城德比,谁能做到又快又好?

2018-07-23 08:07
来源:凤凰网房产 作者:毛瀚明

四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情,这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启,32支球队每只都有着自己的特点,有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同,但是都如同明星一样让人瞩目。

世界杯激战正酣,凤凰网房产同步推出“房企世界杯”系列策划之“房企区块‘练’”。策划选取8个代表区域,每个区域以四个代表房企、根据五大维度的指标进行比拼。

上期我们关注了没落“贵族”京派房地产企业,而作为近三年强势崛起的地产“快”力量,一个又一个神秘低调的闽派房企正迅速改变中国房地产格局。

胆子大,杂音少,出手狠,步调齐。在闽商文化的主导下,闽派房企普遍呈现出“高增长、快周转、强扩张”的特征。激进的拿地作风,甚至有点“刀口舔血”的味道,闽派房企一度被误读,甚至妖魔化。扩张与资金平衡,一直是他们需要平衡的问题。

房企区块练之“闽系”房企战斗值比拼(凤凰网房产制图)

各项指数说明

进攻指数:销售增长率 周转率; 

防守指数:负债率 现金流;

效率指数:净资产收益率 融资成本;

技巧指数:市盈率 市值; 

成长指数:销售目标 土地储备。

打法解析

阵地进攻

闽系房企近年以“高杠杆+高周转”模式快速扩张,在全国各地大规模拿地、总部集体迁往上海,“抢眼”表现让业界惊呼:闽系房企或将成为继京派、粤派、沪派之后的房地产业新力量。

与其他区域房企点状开花的模式不同,“闽系”房企则在近年来出现集体爆发,抱团成长的阵地突围形势。此间,高杠杆、高周转、高负债、快速去化成为闽系房企的经典标签,比如阳光城,就是运用资金杠杆快速发展起来的典型代表,担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司的通道业务均有涉及。

2011年,偏安福建一隅的阳光城砸下40亿元,在海南、西安、太原等地攻城略地。2012年,阳光城的命运轨迹到了一个关键时点。这一年,阳光城在上海首次拿地,并将管理总部迁至上海,向房企“第一梯队”进军。

闽系房企在外界眼中一直被认为走“高杠杆、高周转”边路切入模式,只要一记精准的传中,后路插上直捣黄龙效率极高。而在整体市场向好的形势下,此类企业往往能够自信满满许下豪言壮语。

去年底,一家闽系地产公司也给自己制定了令人惊叹的目标,它就是泰禾集团。据界面新闻报道,泰禾内部人士称,董事长黄其森2018年给泰禾内部下达的业绩目标是3000亿元销售额。

进入全国市场后,泰禾集团依然采用了闽系房企的激进路线,在北京、上海、深圳等城市以高价竞拍地块,也因此得到了“地王收割机”的称号。

2016年以后,泰禾集团突然改变了套路,从“地王收割机”摇身一变成为了“并购狂人”。据《长江商报》不完全统计,泰禾集团仅从2017年年初至今就进行了45场并购事件,耗资约489亿元。

泰禾集团通过银行贷款、非银行贷款、公司债等多种渠道融资渠道来筹集资金。泰禾集团财报显示,2017年前三季度投资活动产生的现金流出额高达335亿元,综合融资成本为7.67%。

而提高周转率的最佳方式就是要“快”,也就是要做到快速周转、高效开发。从此类企业的成功经验来,推行项目定位精准、产品标准化、管理标准化、供方资源战略化等是实现“快”的最行之有效的办法。只有可控的高杠杆和可持续的高周转,才能保证开发商的相对稳健的高成长。显然,闽系房企对此十分擅长。

同城德比

闽系房企似乎都更喜欢来上海发展,从2014年房企销售百强榜单来看,当中65%的房企将总部设在一线城市,落在上海的有17家,这当中有6家是闽商,阳光城、宝龙、旭辉都将总部职能放在上海。

除了在2000年前后就布局全国的世茂,大部分闽派房企在2012年后进入上海市场,这里成为他们业绩逆袭的分割线。克而瑞数据一目了然,今年上半年,有 20家闽派房企进入百强榜单中。三年前年销售不足百亿元的阳光城、泰禾、旭辉等房企,抓住了黄金时代的尾巴,迅速将销售额连续翻番,甚至更多。

越来越多的闽派房企不再满足“闽系”的标签,他们纷纷将总部迁至上海,以更宏大的视野,更优秀的团队布局全国。脚步没有放慢,但闽派房企背后却发生了一些微妙变化,希望从“房地产+”模式中寻找更多的跨界投资机会。

赛季状态

据统计,2017年中国房地产500强房企前100强名单中,闽系房企独占18席。前50强名单中,闽系军团更是“霸”住12席,其强势可见一斑。一直以来,闽系房企被贴上“高杠杆+高周转”模式的标签。这要求企业需要将具体财务指标分解到运营、拿地和开盘,持续不断提升企业的经营效率。

以稳健财务策略见长的旭辉控股集团(00884.HK,下称“旭辉”),正欲在政策放宽和流动性充溢的境内发债风口期,寻求华丽转身。目前旭辉40亿元公司债已获上交所审核,可判断为旭辉借贷利息率有望进一步降低。

而另一家闵系正荣地产, 已经在全国多个重点城市的土地市场上崭露头角,执掌人欧宗荣和正荣一起被迅速置于镁光灯下。在欧宗荣的蓝图中,现在不同于往常,正荣的策略是稳中求进,逐步成为全国性房地产企业。从2013年就在着手准备“迁都”事宜,彼时正值正荣成立15周年,也是其开启全国战略的扩张元年。当年4月,上海公司的成立筑起了正荣品牌落地全国扩张的桥头堡。

正荣的全国布局打法近来已做了优化调整,由原来的“1453”变成了“145X”。2017年4月正荣地产首次提出“千亿”目标,在市场环境没有大波动的前提下,通过合作、收并购等多种方式确保在2018年成为千亿房企。

要实现这一目标,并非易事。房企规模化过程中普遍会面临布局分散、资金链收紧和人才资源不足等一系列隐患,这对于正荣等一众“闽系”房企来说都是挑战。

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